Kara za brak przeglądu budynku – co grozi właścicielom i zarządcom?

Prawny obowiązek przeglądów – podstawa w Prawie Budowlanym

Obowiązek przeprowadzania regularnych przeglądów technicznych budynków wynika wprost z art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane. Przepis ten nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego dwa podstawowe typy kontroli:

• Przegląd roczny – sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku oraz instalacji narażonych na niekorzystne warunki atmosferyczne; przegląd instalacji gazowej i kominowej (przewody kominowe)
• Przegląd 5-letni – kompleksowa kontrola stanu technicznego budynku, instalacji elektrycznej i odgromowej, instalacji gazowej oraz przewodów kominowych i wentylacyjnych

Obowiązek dotyczy wszystkich obiektów budowlanych – budynków wielorodzinnych, domów jednorodzinnych, obiektów komercyjnych, hal, biur i budynków użyteczności publicznej. Przepis nie przewiduje żadnych wyjątków w zależności od wieku budynku czy jego stanu technicznego.

Kary administracyjne nakładane przez PINB

Głównym organem kontrolującym przestrzeganie przepisów Prawa Budowlanego jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). Inspektor ma prawo przeprowadzać kontrole obiektów budowlanych – zarówno na podstawie skarg sąsiedzkich, jak i z własnej inicjatywy w ramach planowych inspekcji.

Co sprawdza PINB podczas kontroli?

W trakcie kontroli inspektor może żądać okazania książki obiektu budowlanego oraz protokołów z wszystkich wymaganych przeglądów technicznych. Brak dokumentów z aktualnym przeglądem skutkuje:

• Wpisem w protokole pokontrolnym stwierdzającym naruszenie przepisów
• Nakazem niezwłocznego przeprowadzenia zaległego przeglądu
• Wszczęciem postępowania w sprawie wykroczenia lub przestępstwa
• Nałożeniem kary grzywny w trybie mandatu lub wniesienia wniosku do sądu

Wysokość kary za brak przeglądu

Naruszenie obowiązku przeprowadzenia przeglądu technicznego budynku stanowi wykroczenie z art. 93 Prawa Budowlanego. Kara grzywny może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych, a w przypadku rażącego zaniedbania lub gdy braki w utrzymaniu obiektu zagrażają bezpieczeństwu – sprawa może zostać skierowana do sądu jako przestępstwo z art. 91a Prawa Budowlanego, zagrożone karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku.

Skutki dla ubezpieczenia budynku

Jedną z najbardziej dotkliwych, choć często niedocenianych konsekwencji braku przeglądu jest utrata ochrony ubezpieczeniowej. Polisy ubezpieczeniowe dla budynków zawierają standardowo klauzule wyłączające odpowiedzialność ubezpieczyciela w przypadku, gdy właściciel nie dopełnił obowiązków wynikających z przepisów prawa.

Kiedy ubezpieczyciel może odmówić wypłaty?

• Gdy szkoda powstała na skutek zaniedbania w utrzymaniu technicznym budynku (np. pożar z powodu wadliwej instalacji elektrycznej, której stan nie był kontrolowany)
• Gdy brak aktualnego przeglądu instalacji gazowej stwierdza ekspert powypadkowy
• Gdy protokoły z przeglądów są niekompletne lub sporządzone przez osoby bez wymaganych uprawnień
• Gdy właściciel zignorował zalecenia pokontrolne z poprzedniego przeglądu

W praktyce oznacza to, że jedna poważna awaria – pożar, zalanie spowodowane awarią instalacji, wybuch gazu – może skutkować odmową wypłaty odszkodowania obejmującego nawet miliony złotych wartości mienia.

Odpowiedzialność cywilna i karna właściciela

Brak przeglądu technicznego budynku może mieć daleko idące skutki prawne w przypadku, gdy dojdzie do wypadku lub awarii związanej ze stanem technicznym obiektu.

Odpowiedzialność cywilna

Właściciel budynku odpowiada za szkody wyrządzone osobom trzecim z tytułu nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu na podstawie art. 434 Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność ta jest obiektywna – oznacza to, że właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności nawet jeśli nie wiedział o usterce, która spowodowała wypadek, o ile mógł się o niej dowiedzieć poprzez regularny przegląd.

Odpowiedzialność karna

Jeżeli zaniedbanie obowiązku przeglądu doprowadziło do zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, właściciel lub zarządca może ponosić odpowiedzialność karną – za narażenie na niebezpieczeństwo utraty życia lub ciężkiego uszczerbku na zdrowiu (art. 160 Kodeksu karnego). W razie wypadku ze skutkiem śmiertelnym możliwe jest postawienie zarzutów z art. 155 k.k. (nieumyślne spowodowanie śmierci).

Jak uniknąć konsekwencji? Praktyczne wskazówki

• Sprawdź kalendarz przeglądów – ustal datę ostatniego przeglądu rocznego i 5-letniego i zaplanuj kolejny z co najmniej 2-miesięcznym wyprzedzeniem
• Prowadź książkę obiektu budowlanego – wszystkie protokoły muszą być wpisane i archiwizowane od dnia pierwszego zasiedlenia budynku
• Wybieraj uprawnione firmy – protokół podpisany przez osobę bez odpowiednich uprawnień nie ma mocy prawnej i nie chroni przed PINB
• Reaguj na zalecenia pokontrolne – zignorowane usterki z poprzedniego protokołu to dodatkowe ryzyko prawne
• Ustaw przypomnienia – klienci Kobinstal otrzymują automatyczne powiadomienia przed upływem terminu kolejnego przeglądu

Najczęstsze pytania